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Werden Grundstücke im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft, dessen Gewinn oder Verlust einkommensteuerlich relevant ist; ausge­nommen davon sind insbesondere Häuser und Wohnungen, die (ausschließlich) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Verluste aus steuerpflichtigen Veräußerungs­geschäften sind nur mit entsprechenden Gewinnen im gleichen oder im vorherigen Jahr ausgleichsfähig oder für folgende Jahre vor­tragsfähig (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG).

Bei einer Zahlung des Verkaufserlöses in Ratenbeträgen über mehrere Jahre ist die Frage von Bedeutung, wann der Gewinn oder Verlust steuerlich realisiert wird.

Der Bundesfinanzhof hat nun diese Frage für Verluste entschieden. Danach ist bei Ratenzahlungen über zwei oder mehrere Jahre der Verlust anteilig nach dem Verhältnis der Zahlungen zum Gesamterlös zu ver­teilen.

Beispiel:

S verkaufte zum 01.12.2016 ein unbebautes Grundstück für insgesamt 250.000 € (Anschaffungskosten: 300.000 €). Nach einer vorherigen Anzahlung durch den Käufer von 100.000 € im Jahr 2016 war der Restbetrag erst in 2017 fällig. In 2015 hatte S bereits einen Gewinn aus einem Grundstücksverkauf von 15.000 € erzielt.

Es handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. S entsteht insgesamt ein Verlust von 50.000 € (Verkaufspreis 250.000 €
./. Anschaffungskosten 300.000 €). Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist der Verlust anteilig mit 20.000 € (1. Rate 2016 100.000 € zu 250.000 € = 40 % von 50.000 €) dem Jahr 2016 zuzurechnen; die verbleibenden 30.000 € sind 2017 zu berück­sichtigen.

Von dem im Jahr 2016 entstandenen Verlust mindern 15.000 Euro den Gewinn im vorangegangenen Jahr 2015. Wäre der Veräußerungsverlust insgesamt erst in 2017 berücksichtigt worden, könnte der Verlust nur in den folgenden Jahren verrechnet werden.

Quelle: Informationsbrief für Steuerberater, Ausgabe Juni 2017, ERICH FLEISCHER VERLAG GmbH & Co KG