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Kosten für Instandhaltung und Renovierung, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung anfallen und (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind grundsätzlich nicht sofort abzugsfähig und wirken sich lediglich im Rahmen der Abschreibungen bei den Vermietungseinkünften aus (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten; § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Nach langjähriger Vermietung lassen sich Renovierungskosten zur Wiederherstellung eines zeitgemäßen Zustands der Wohnung oft nicht um­gehen, da andernfalls eine Neuvermietung kaum möglich ist. Bisher war unklar, ob für diese Renovierungs­kosten ggf. der Sofortabzug als Werbungskosten in Betracht kommt, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb anfallen.

Der Bundesfinanzhof hat jedoch in einem aktuellen Urteil entschieden, dass für entsprechende Kosten – da es sich um verdeckte Mängel handelt, die bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes vorhanden waren – kein Sofortabzug möglich ist.

Beispiel:

V erwarb 2015 für 70.000 € eine vermietete Eigentumswohnung, auf das Gebäude entfielen anteilig 50.000 €. Im Januar 2017 verstarb plötzlich die langjährige Mieterin. Da die Ausstattung nicht mehr dem aktuellen Stand entsprach, sah V sich gezwungen, Renovierungsmaßnahmen (Badezimmer, Fenster und Elektroinstallationen) vorzunehmen. In 2017 entstanden ihm Kosten von insgesamt 12.000 € netto.

Die Kosten übersteigen die 15 %-Grenze von (15 % von 50.000 € =) 7.500 €. Ein Sofortabzug der Renovierungskosten als Wer­bungskosten ist nicht möglich, sie wirken sich lediglich über die Abschreibung aus.

Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Mängel an der Wohnung erst nach Anschaffung durch das schuld­hafte Handeln des Mieters entstanden wären.

Quelle: Informationsbrief für Steuerberater, Ausgabe Oktober 2018, ERICH FLEISCHER VERLAG GmbH & Co KG