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Bei Gebäuden, die sowohl für die Ausführung von umsatzsteuerpflichtigen (z. B. Nutzung als eigenes Laden­geschäft oder Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer) als auch von umsatzsteuerfreien Umsätzen (z. B. Wohnungsvermietung) verwendet werden, sind die Vorsteuerbeträge den jeweiligen Umsät­zen zuzuordnen. Ist eine direkte Zuordnung nicht möglich (z. B. bei einer Dachreparatur), sind die Vorsteuer­beträge aufzuteilen. Das Gesetz sieht als Aufteilungsmaßstab das Verhältnis der jeweiligen Umsätze nur dann vor, „wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist“. Bei Gebäuden wird deshalb regel­mäßig der sog. Flächenschlüssel verwendet.

Aufgrund einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs hat die Finanzverwaltung den Umsatzsteuer-Anwendungserlass entsprechend modifiziert. Danach bleibt der „Flächenschlüssel“ die bevorzugte Vorsteuer-­Aufteilungsmethode bei Gebäuden. Wenn diese Methode nicht zu sachgerechten Ergebnissen führt, kommt ein Umsatzschlüssel als Alternative in Betracht. Dabei ist der „Gesamtumsatzschlüssel“ (Verhältnis der Netto­umsätze mit Vorsteuerabzugsberechtigung zu den gesamten Nettoumsätzen) nur anzuwenden, wenn kein präziserer Aufteilungsschlüssel wie z. B. ein objekt- oder abteilungsbezogener Umsatzschlüssel möglich ist.

Zu weiteren Details und zur Anwendung der Vorsteuer-Aufteilung in anderen Branchen siehe Abschn. 15.15 bis 15.17 UStAE.

Quelle: Informationsbrief für Steuerberater, Ausgabe Mai 2024, ERICH FLEISCHER VERLAG GmbH & Co KG