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Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungskosten, die für eine vorzeitige Ablösung eines zur Finanzie­rung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenen Darlehens entstehen, können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein. Dies hat das Niedersächsische Finanzge­richt bestätigt.

Voraussetzung ist, dass diese Aufwendungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Dies ist bei Schuldzinsen dann der Fall, wenn die Darlehensvaluta, auf die Schuldzinsen gezahlt werden, zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich verwendet worden ist. Maßgebend ist das sog. „auslösende Moment“ für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung, konkret also der Abschluss der Änderungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut, mit der die Laufzeit des Darlehens verkürzt wird.

Dabei ist zu unterscheiden: Beabsichtigt der Steuerpflichtige die Veräußerung des darlehensfinanzierten vermieteten Grundstücks und fällt aus diesem Grund wegen vorzeitiger Darlehensablösung eine Vorfällig­keitsentschädigung an, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks und nicht mit Vermietungseinkünften vor; ein Abzug als Werbungskosten scheidet aus. Wird dagegen das zur Finanzierung des vermieteten Grundstücks aufgenommene Darlehen unter Zahlung einer Vorfällig­keitsentschädigung getilgt und das Objekt weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfällig­keits­entschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Die Bearbeitungskosten teilen jeweils das Schicksal der Vorfälligkeitsentschädigung.

Quelle: Informationsbrief für Steuerberater, Ausgabe Mai 2025, ERICH FLEISCHER VERLAG GmbH & Co KG